No atual cenário de recessão econômica e irreversível evolução tecnológica, com advento das plataformas digitais, surgiu a necessidade da economia compartilhada, onde as pessoas oferecem seus ativos subutilizados através de novas práticas comerciais, para o acesso à bens sem adquiri-los, como por exemplo “Airbnb” para imóveis, “Blablacar” para automóveis, entre outros.

No mercado hoteleiro, criou-se a multipropriedade imobiliária e a inovação veio através do Timesharing e do Fractional, conceitos já consolidados nos Estados Unidos e países europeus. O diferencial entre eles está na natureza de ambos, uma vez que Fractional está relacionado ao direito real, enquanto o Timesharing trata de direito contratual.

No Fractional, a pessoa é detentora de uma fração da propriedade, ou seja, possui o título do bem e todos os direitos inerentes a este, podendo vendê-la a qualquer tempo e lucrar com a sua eventual valorização. Os multiproprietários, podem, portanto, dividir as despesas e custos do bem conforme a sua utilização e podem ainda estipular uma taxa de arrecadação periódica para cobrir os custos fixos.

Este modelo de propriedade compartilhada permite acessibilidade a empreendimentos de grande porte, sem disponibilizar um elevado volume financeiro, o contrário de aquisição da propriedade full. Desta forma, ao adquirir a propriedade, o direito de uso, ainda que regulado em sistema de rodízio com os demais proprietários é eterno.

Em sentido oposto, tem-se o Timesharing, onde adquire-se somente “unidades de tempo” que garantem direito de uso do bem por tempo pré-fixado. Ou seja, geralmente, trata-se de relação consumerista, pois o usuário não detém, de fato, uma fração ideal do bem, mas somente o direito de hospedagem em determinada janela temporal, conforme contrato de prestação de serviço com prazo de vigência pré-estabelecido.

Assim, no Fractional há aquisição da propriedade imobiliária, com o registro junto a matrícula do imóvel, onde o comprador torna-se dono da fração adquirida, com todos os ônus e bônus que envolvem uma propriedade, enquanto que no Timesharing há uma prestação de serviço de longo prazo, enquadrada como relação consumerista onde não há aquisição de propriedade mas apenas cessão do direito de uso, em caráter temporário.

Do ponto de vista legal, ambas as práticas foram recepcionadas pela doutrina e jurisprudência brasileira, contudo, no momento, apenas o Timesharing foi positivado por menção expressa na legislação através da edição da Deliberação Normativa nº 378, onde o Ministério do Turismo implementou o sistema de tempo compartilhado em meios de hospedagem de turismo e, também pelo Art. 28 do Decreto Federal nº 7.381/2010, que regulamenta a Política Nacional de Turismo (Lei 11.771/2008).

Quanto ao Fractional, por tratar-se de uma prática mais recente, ainda não há previsão legal expressa, porém, cabe aplicar a legislação vigente, como, por exemplo, a Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64) e outras. Não obstante, haja vista sua rápida expansão e adesão pelo mercado hoteleiro, já há um Projeto de Lei (PL 54/2017) que regulamenta especificamente esta modalidade de propriedade e que atualmente tramita no Congresso, onde já foi aprovado pelo Senado e aguarda apreciação pela Câmara dos Deputados.

Conclui-se, portanto, que o Fractional já é uma prática juridicamente válida e em franca expansão no mercado hoteleiro, que em breve ganhará ainda mais notoriedade e força competitiva diante de sua regulamentação após a aprovação do PL 54/2017.

Por fim, entendemos que ambos se tratam de institutos muito interessantes por fornecerem custo viável ao usufruto de propriedades com valores muito elevados, além de cumprir com a função social da propriedade tão aclamada pela nossa Constituição. Cabe então a análise do perfil de cada proponente para entender qual modalidade atenderá melhor sua necessidade.

 

 

* A advogada Mônica Paula Margarida é sócia do escritório Assumpção & Margarida Advogados Associados – www.assumpcaoaa.com.br