Questões importantes que novos empreendedores e investidores necessitam conhecer antes de investir no mercado de propriedade compartilhada foram debatidas no painel ‘’Multipropriedade e Timeshare: a nova fronteira dos investimentos’’, no segundo dia do ADIT Invest 2018, evento organizado pela ADIT Brasil, nos dias 23 e 24 de agosto, em São Paulo, com participação da diretora da Fortesec, Juliana Mello; o consultor de negócios Diogo Cantera, da Hotel Invest; e o presidente da ADIT Brasil, Felipe Cavalcante, como moderador.

O presidente da ADIT Brasil, Felipe Cavalcante, relembrou os resultados da pesquisa sobre o mercado realizada pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), em que foram vendidos R$ 1,2 bilhão em produtos de multipropriedade e timeshare em 2017, para questionar para os debatedores os motivos desses números expressivos.

Diogo Cantera explicou o motivo do negócio de multipropriedade e timeshare estar em expansão no Brasil e não ser uma onda passageira, com perspectivas reais de  crescimento ‘’Durante a época de crise a performance dos projetos foi excelente, com a volta do otimismo do mercado, aprovação do projeto de lei que regulamenta e disciplina a multipropriedade, em tramitação na Câmara dos Deputados, haverá grandes players dos mercados imobiliários e hoteleiros investindo nesse segmento, que, consequentemente, crescerá mais’’.

Outra novidade revelada pelo consultor de negócios, que contribuirá para a consolidação da propriedade compartilhada, é o lançamento do Manual de Boas Práticas de Propriedade Compartilhada em 18/03/2019, em São Paulo. Elaborado pelo Secovi/SP, com a participação dos principais players do mercado, o manual comtemplará maneiras éticas de desenvolver o negócio, contemplando todas as fases: elaboração, estudo de viabilidade, vendas, marketing e pós-vendas.

Segundo o executivo, desde a década de 1990 a renda da população brasileiro está em ascensão, pessoas da Classe D, foram para a Classe C, que passaram para a Classe B, criando uma nova classe média. ‘’Diferentemente das Classes C e B, a Classe D não consome produtos turísticos’’, explicou Cantera. ‘’Assim, houve o aumento do número de viagens e crescimento do mercado de propriedade compartilhada’’.

‘’O mercado de multipropriedade é a classe média que quer comprar uma casa de férias, mas não tem condições, porém consegue adquirir uma fração imobiliária’’, afirmou o consultor de negócios.

Securitização para multipropriedade

Juliana Mello

Juliana Mello contou a experiência da Fortesec com securitização de empreendimentos de multipropriedade. ‘’Quando começamos a investir no setor de multipropriedade tivemos que educar o mercado, pois tudo era novidade’’.

Para a executiva, quando o empreendedor for buscar parcerias com o mercado financeiro deve mostrar profissionalização, com todas questões legais já aprovadas e transparência, para provar que aquele projeto é saudável. Ela também contou que normalmente a securitizadora prefere ter empreendimentos que já esteja com a comercialização em operação.

Juliana explicou que o negócio possui um número alto de distratos e inadimplência, em alguns casos chegando a 40% da carteira de recebíveis, mas com a entrega do empreendimento essa taxa tende a diminuir.

De acordo com ela, o projeto para securitização que a Fortesec fez comtempla os distratos e inadimplência. ‘’Tivemos que montar uma operação especializada e mostrar que era saudável o negócio, com tudo incluso, distratos e inadimplência’’.

Segundo a executiva, a securitizadora acompanha todos os departamentos e estágios da operação – as obras, os distratos, as renegociações e novas vendas. A Fortesec trabalha com cada projeto de uma forma diferente. Na maioria dos casos a securitizadora não precisou pedir garantias do empreendedor para concretizar o negócio, cobrando apenas as taxas de juros. ‘’A taxa cobrada vai depender do volume de vendas, do estágio do empreendimento e da experiência do incorporador’’, disse Juliana.

Importância do timeshare para hotelaria

Diogo Cantera

Para Diogo Cantera, a propriedade compartilhada é um alavancador de negócios para a hotelaria e turismo. Ele contou que estuda esse modelo de negócio desde 2007. ‘’No início achava que era uma enganação’’, revelou o consultor de negócios. ‘’Mas hoje vejo como uma opção viável’’.

O executivo da Hotel Invest explicou que para um hotel ter boa ocupação em todas as épocas do ano é muito difícil. ‘’O timeshare é um canal de vendas de diárias antecipadas’’. Assim, como explanou Cantera, o modelo de negócios tem muitas vantagens em termos de ocupação e rentabilidade para hotéis e resorts. ‘’Cria-se um colchão de pessoas que vão se hospedar no hotel, além do intercâmbio de férias que também traz hóspedes’’

O consultor de negócios apresentou alguns dados do timeshare nos Estados Unidos, o maior mercado de propriedade compartilhada no mundo – a ocupação de hotéis sem timeshare giram em torno de 60%, enquanto que os resorts com timeshare tem a ocupação média superior a 80%. Além da taxa média de retorno dos visitantes, 24%. ‘’São números interessantes’’.

Porém, o executivo alertou que para ter uma operação de timeshare é necessário que hotéis e resorts tenham atrações e serviços de qualidade. ‘’Se o hotel não está com  boa ocupação, com hóspedes, não adianta o timeshare’’, disse. ‘’O timeshare não faz milagres’’.

CVM e Multipropriedade

De acordo com Juliana, para os empreendimentos de multipropriedade não correrem riscos de se enquadrarem nas normas da Comissão de Valores Imobiliários (CVM), o que inviabilizaria muitos e até suspenderia as operações, os incorporadores e comercializadores devem ter mais cuidado para não prometerem rentabilidade aos adquirentes. ‘’Este é um produto turístico’’, declarou a executiva. ‘’Não queremos que o negócio tenha amarras’’.

Para Diogo Cantera, a multipropriedade na essência não é um produto de investimento. ‘’Esse é um risco que não podemos correr’’, disse. ‘’A CVM é muito rígida’’.

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  • A Revista Turismo Compartilhado cobre o ADIT Invest a convite da ADIT Brasil